Diagnostic rapide participatif sur le foncier à Douala au Cameroun

Contexte :

Les années 70 ont été pour le Cameroun des années de forte croissance économique et d’une occupation accélérée du sol avec la crise du lotissement et de logement décent dans les grandes villes.

On a observé un phénomène d’urbanisation important dû à l’accroissement démographique. Il s’en est suivi une explosion urbaine anarchique plus particulièrement dans les villes de Douala et Yaoundé où convergeaient les populations des zones semi- urbaines et rurales du Cameroun avec pour principaux mobiles, la quête de l’emploi et de meilleures conditions de vie.

Nous avons mené en août 2001 une étude monographique dans le cadre du programme prioritaire de développement urbain (PPDU) sur " la gestion foncière et le développement urbain dans la ville de Douala au Cameroun ", afin de mieux comprendre les mécanismes d’accès au sol, d’identifier les conflits, les nouveaux acteurs fonciers et comment conduire un meilleur espace de gestion urbaine.

Récit :

Afin de collecter toutes les informations nécessaires à la rédaction de cette monographie foncière, il a fallu mettre en place des outils, mais aussi des méthodes et stratégies d’utilisation de ces outils.

Les étapes les plus marquantes sans toutefois oublier et/ou négliger les autres ont été :

1) La prise de contact avec les autorités locales.

Compte tenu de l’insécurité grandissante en cette période qui se manifestait avec le " commandement opérationnel " (institution mise en place par le gouvernement pour assurer la sécurité des populations et lutter contre le grand banditisme), il était nécessaire pour notre équipe de prendre contact avec les autorités locales notamment les sous-préfets et les chefs de quartier pour leur expliquer l’objet de notre étude et obtenir l’autorisation de faire le travail de collecte des informations sur le terrain. Parce qu’en cette période, on ne savait pas qui est qui et on pouvait être facilement lynché par les populations.

2) Les enquêtes.

La collecte des informations a été faite, par expérience à travers la combinaison de différentes méthodes. Nous avions procédé aux entretiens individuels et collectifs par groupes d’intérêts auprès des populations traditionnelles (chefs de quartiers) et administratives (sous-préfets) et certains leaders associatifs. Une communauté est constituée d’une arène à l’intérieur de laquelle se trouvent des personnes, des groupes qui ont des intérêts communs ou divergents, au travers desquels naissent des conflits.

Les éléments (arène, groupes de personnes à intérêts communs, et conflits) nous ont permis de déterminer les différents acteurs intervenant sur le foncier à Douala.

Nous avons pu ainsi les regrouper en :

- Aménageurs avec : la MAETUR (Mission d’aménagement et d’Equipement des Terrains Urbains et Ruraux), la MAGZI (Mission d’aménagement et de Gestion des Zones Industrielles) ;

- Les financiers : le CFC (Crédit Foncier du Cameroun) ;

- La Banque Mondiale,

- Les constructeurs : la SIC (Société Immobilière du Cameroun) ;

- Les vendeurs : avec la filière informelle représentée par les propriétaires terriers coutumiers qui vendent des terrains sans respecter la réglementation en vigueur, la filière formelle avec la MAETUR et la SIC ;

- Les logeurs, les agences immobilières ;

- Les régulateurs : les services du cadastre et les services des domaines, la communauté urbaine de Douala, la sous-préfecture ;

- Les nouveaux acteurs tels que les associations qui développent le système " Epargne Habitat " : elles construisent des maisons de niveaux différents (une pièce : chambre, douche, cuisine ; salon, chambre, cuisine, douche ; salon deux chambres, cuisine, douche, jusqu’à 3 chambres) et accordent le logement à la personne ayant cotisé le plus selon les catégories qui varient entre (2,5 millions de FCFA à 7 millions). Les personnes ayant occupé un logement continuent à cotiser jusqu’à hauteur de la valeur de la maison pour devenir propriétaires avec un titre de propriété.

Nous avions aussi identifié les conflits qui existent entre :

- Propriétaires terriens coutumiers - occupants. Un terrain peut-être vendu à plusieurs personnes.

- Propriétaires terriens coutumiers - Institutions : les ventes de terrains par les premiers sont faites sans tenir compte des conditions fixées par la loi.

- Etat - Population : ce sont beaucoup plus les cas d’exportation qui sont à l’origine de leur conflit.

- Institution - Usagers : institution étatique (MAETUR) qui vend les terres pour attribuer le terrain d’un usager à un autre pour les raisons de non-respect des échéances de paiement ou de type d’habitat.

- Institutions - Institutions : la non coordination des actions par les différentes institutions.

3) Réunion de restitution.

C’est une phase de discussion, d’autocritique, d’échanges d’expériences entre les différents acteurs fonciers et les autres participants. Elle nous a permis de faire des propositions pour la mise en place d’un meilleur espace de gestion foncière où les décisions sont le fruit de la concertation entre les acteurs institutionnels et les bénéficiaires avec un véritable suivi, un contrôle et une évaluation participative de toutes les opérations :

- Alléger la procédure d’obtention du titre foncier,

- Sensibiliser les populations de Douala et urbaines en général sur les services et missions des divers intervenants du foncier,

- Protéger les réserves et domaines publics naturels contre toute occupation non prévue et non autorisée,

- Structurer le milieu social,

- Initier les micro-projets d’améliorations du cadre et en général des conditions de vie des habitants.

Leçons :

- L’ignorance des lois par les populations sur le foncier,

- Le caractère indispensable de prise de contact et d’obtention d’une autorisation auprès des autorités administratives et traditionnelles avant d’entreprendre un travail d’enquête sur le terrain,

- Le regroupement des personnes par groupes d’intérêts pour mener les entretiens individuels et collectifs.