La saisie de fonds de commerce de meublés

En 1991, l’ALPIL (Action lyonnaise pour l’insertion par le logement)effectue une étude/action sur les meublés dans l’agglomération lyonnaise, financée par le Fonds d’action sociale, la direction de l’équipement du Rhône et la Communauté urbaine de Lyon. Elle constate que les besoins de ce type de logement sont importants et que l’offre chute rapidement. Les propositions d’actions sont ensuite mises en uvre à l’occasion d’une maîtrise d’ uvre urbaine et sociale triennale confiée par les mêmes partenaires financiers :

- l’intervention directe sur des opportunités de maintien ou de création d’offre de meublés,

- la mise en place d’une action adaptée au suivi locatif, technique et social de cette forme de logement : le soutien au logement d’insertion meublé qui deviendra une association autonome en 1993 (ASLIM).

à partir de 1992, ce dispositif est inscrit dans le plan départemental d’aide au logement des plus défavorisés (PDALD)ce qui marque la reconnaissance de l’importance du problème des meublés en même temps que l’existence et les principes de fonctionnement partenarial des réponses mises en oeuvre.

LE LOGEMENT MEUBLÉ : UN FONDS DE COMMERCE, EXEMPLE D’UN CHANGEMENT DE STATUT

Il existe un fonds de commerce de logements meublés vendu par sa propriétaire qui le cède pour 130 000 F avec 7 ans de bail encore à courir. Il y a 9 chambres habitées par des jeunes de 18 à 30 ans en situation précaire. La situation est très attractive car en plein centre de Lyon. Les murs sont propriété d’une société d’économie mixte (SERL), qui les a acquis comme réserve foncière pour la collectivité locale. L’immeuble a été réhabilité extérieurement, mais l’état du meublé est médiocre.

Il s’agit de saisir en tant qu’association, ce fonds de commerce en vente dans le but immédiat de maintenir des personnes qui y sont logées, et ayant amélioré l’offre (travaux minimum)accueillir des personnes défavorisées dans l’attente de leur relogement définitif. à terme l’objectif est de racheter des murs et réhabiliter l’ensemble.

LE FONCTIONNEMENT :

L’Aslim (devenue association)est l’interlocuteur pour ce qui concerne le logement temporaire. Un correspondant d’immeuble habite sur place et est salarié à temps partiel pour le petit entretien, le ménage des parties communes, et surtout être un relais sur place

Les questions d’attribution des chambres et surtout de l’accompagnement social éventuellement nécessaire et du relogement se traitent dans un partenariat actif avec le Comité local pour le logement autonome des jeunes (CLLAJ), regroupement de partenaires associatifs et institutionnels. Le meublé constitue alors un palier vers l’accès à un logement autonome et définitif. La moyenne effective d’occupation est de 6 mois : en 1993, le meublé a accueilli 18 personnes.

MONTAGE DU PROJET

-Sur le plan juridique le fonds de commerce a été racheté par l’ALPIL ce qui l’a fait changer de registre : une association ne peut s’inscrire au registre du commerce.

L’ASLIM effectue le suivi locatif des personnes, le suivi technique des locaux et la coordination avec les partenaires du relogement. Les clients du meublé deviennent des sous-locataires au sens de la loi Besson (loi pour le logement des plus défavorisés). Les contrats élaborés ressemblent à des contrats de droit commun, sauf pour la durée qui est limitée (6 mois à un an): un contrat de relogement est passé avec le partenaire (association, bailleur, collectivité..)intervenant pour l’accès à un logement définitif.

- Sur le plan financier le travail sur l’opportunité et la mise en place de l’ASLIM a été financé dans le cadre de la maîtrise d’ uvre urbaine et sociale des meublés (Mous meublés)confiée à l’ALPIL.

Le fonds est vendu 130 000 F, et les travaux à réaliser rapidement représentent 40 000 F. Il a fallu réunir 170 000 F : 30 % du Conseil régional et le solde correspondant à des réservations du Conseil général pour le logement des bénéficiaires du RMI.

Le travail de l’ASLIM pour le fonctionnement du meublé est financé au départ sur la <MOUS meublés>. L’autonomisation de L’ASLIM a impliqué une recherche de financements pérennes, soit un tiers sur facturation de prestations, deux tiers sur financements publics (conventions d’objectifs avec l’État et les collectivités locales faisant suite à l’obtention de subventions d’aide au démarrage).

Le <loyer>mensuel des occupants est selon les chambres de 800 à 1000 F, comprenant l’ensemble des frais liés au logement : loyer, mobilier, fluides, assurance, frais divers. à ce niveau, l’allocation logement permet d’obtenir un taux d’effort adapté (supérieur à 20%). En 1994, deux chambres sont passées en aide au logement temporaire afin de pouvoir répondre à des situations où l’ouverture des droits àl’allocation logement était impossible ou inadaptée.

ÉVALUATION DE L’ACTION :

Globalement, le bilan est très positif : l’objectif initial est rempli puisque des personnes et surtout une capacité d’accueil ont été maintenus. Le produit a été amélioré matériellement mais aussi dans la forme d’accueil par rapport à ce qu’il était avant.

Cependant une telle réalisation n’a de sens que si la phase de maintien de l’offre par saisie du fonds est succédée par une acquisition des murs et le cas échéant d’une réhabilitation. L’intégration du meublé au sein d’une copropriété est un élément positif en terme d’insertion, mais parfois difficile à gérer.

La difficulté de faire préciser la commercialité du fonds lors de son rachat par une association reste un élément à éclaircir, notamment par rapport à la protection commerciale qui lui est afférente avec la reconduction tacite du bail et le dédommagement du fonds.

La pérennisation du financement du travail de l’ASLIM est problématique.

La reproductibilité de ce type d’opération est validée localement, les financements pour l’acquisition du fonds restent valables mais non pérennes : Région, Département, mais aussi État pour le plan d’urgence (100 millions de francs), et les outils existent.

La reproductibilité ailleurs reste conditionnée par l’inscription des projets dans un cadre plus large (PDALD...)correspondant à un partenariat réel. Un enjeu majeur pour ce type de projet réside dans la capacité du dispositif mis en place autour du logement provisoire à permettre l’accès à un logement définitif à terme.