Privatización de suelo público y especulación inmobiliaria en Buenos Aires

Antecedentes

Producción formal e informal del espacio urbano del borde costero Retiro - Puerto Madero - Costanera Sur de la ciudad de Buenos Aires

El proceso de globalización que se inició durante los años noventa ha tenido un efecto similar tanto en la Ciudad de Buenos Aires (CBA) como en las otras grandes ciudades latinoamericanas. Un paradigma de los efectos de este proceso es el borde costero de la CBA, ya que además de la acción del mercado, el Estado Nacional actuó en la transformación de ese territorio como promotor de obras de recuperación y renovación urbana mediante la instrumentación de decretos y leyes que desafectaron tierras e inmuebles públicos de áreas portuarias y ferroviarias, incorporando valiosas hectáreas al mercado inmobiliario.

Acompañando tendencias históricas del mercado inmobiliario local, en cuanto a las localizaciones del corredor norte y el área central, ese modelo de producción del espacio urbano, se materializó con el proyecto de renovación y refuncionalización de Puerto Madero, basado en experiencias europeas de recuperación de frentes costeros urbanos con usos industriales perimidos. Actualmente, se ha dado a conocer la intención de avanzar en el Proyecto de Urbanización del sector urbano Retiro, con una inversión de aproximadamente 500 millones de dólares, aunque se desconoce cuál ha de ser el destino de la histórica Villa 31 de Retiro y sus pobladores.

El Decreto N° 602 de 1992 ordenó que los inmuebles del Estado Nacional ubicados entre la calle Salguero, Río de la Plata, continuación de la Av. Córdoba y Av. Eduardo Madero, Ramos Mejía, Av. Del Libertador y Av. Presidente Figueroa Alcorta, pasaran a jurisdicción de la Comisión de Ventas de Inmuebles Estatales, autorizada a vender, concesionar, permutar o arrendar los mismos. Así, gran parte de las estratégicas tierras públicas de la zona Retiro hasta el Puerto fueron vendidas al mercado. Esta asignación de tierras públicas al mercado, ya tenía un antecedente en el borde costero de la cuidad, cuando en 1965 fue donada al Club Atlético Boca Juniors, una fracción de tierra en forma de islas de 40 hectáreas, resultantes del relleno del Río de la Plata. Este modelo de urbanización y de gestión de tierras públicas, continúa con el proyecto de la empresa desarrolladora IRSA (1) de construir sobre el predio de la ex Ciudad Deportiva de La Boca (CDB) una nueva urbanización, que presenta la configuración de un barrio exclusivo y con marinas. Ese año las tierras fueron adquiridas por Santa María del Plata SA, por 21 millones de dólares, una cifra irrisoria por tratarse de terrenos ubicados a 10 minutos del centro económico, financiero e institucional del país.

El proyecto inmobiliario de los terrenos de la (CDB) ubicados frente a la Reserva Ecológica de la Costanera Sur había quedado inconcluso varios años hasta que sus agentes promotores lo reactivaron. A pesar de quejas de organizaciones ambientalistas y vecinos, el 3 de Julio de 2003 se autorizó en Audiencia Pública, mediante Resolución 1004, el proyecto « Urbanización Santa María del Plata » –USMP- presentado por IRSA (complejo hotelero, comercial, cultural y deportivo, que incluye torres de viviendas, además de la apertura de canales internos y espejos de agua, la creación de espacios verdes públicos, privados y boulevares, con un costo estimado en 500 millones de dólares). IRSA cedería al dominio público 192.851 m² (27% de la superficie total), de los que 125.599m² se destinarían a parques. Cabe señalar que este espacio se ubica frente a la Villa de Emergencia de la Reserva Ecológica y frente al margen opuesto de la Usina Termoeléctrica Central Costanera. Hasta el momento se sabe que la usina provoca un significativo calentamiento de las aguas del río, razón por la que lo habrían contemplado como fuente energética para el calefaccionar el emprendimiento.

Sin embargo, la rentabilidad del proyecto de la USMP se ve amenazada por la existencia del asentamiento Rodrigo Bueno, situado al otro lado del canal. La precariedad de la villa se dibuja como la contraparte de ese mismo proceso de globalización del cual IRSA sacó tantos beneficios, mientras una buena parte de la población no cumple siquiera las condiciones mínimas de subsistencia.

La Reserva Ecológica Costanera Sur: un espacio verde de generación antrópica, foco de disputas por su uso y apropiación

La Reserva Ecológica Costanera Sur es el resultado de acciones antrópicas combinadas con eventos naturales como el drenaje permanente de los ríos afluentes al Río de La Plata, los cuales arrastran en su trayecto especies vegetales y animales oriundas de las tierras ubicadas al norte del Delta de los ríos Paraná y Uruguay. Actualmente existe una gran variedad de árboles, hierbas, arbustos y pastizales típicos del delta y la ribera rioplatense. El crecimiento de totoras y juncos en las lagunas ha permitido la procreación de una variada fauna, en la que predominan las especies de aves típicas de las lagunas pampeanas, además de varias especies de peces, anfibios y reptiles, algunos mamíferos e innumerables insectos y otros invertebrados.

El 5 de Junio de 1986, el Concejo Deliberante de la CBA, sancionó la Ordenanza Nº 41247, que declara Parque Natural y Zona de Reserva Ecológica a los terrenos ganados al río en Costanera Sur. Desde entonces, las necesidades ambientales y de esparcimiento de la población se han confrontado con un modelo de gran fragilidad en su concepción, pero de extendida raigambre social. Los mayores atributos de la reserva son su localización dentro del tejido urbano (facilidad de acceso), su variedad vegetal y animal, y su función como espacio social de esparcimiento y contemplación, además de su valor educativo ambiental.

El asentamiento Rodrigo Bueno en el ojo del huracán

La Villa Rodrigo Bueno (o Costanera Sur) ocupa 2,5 hectáreas reales de los terrenos que, luego del asentamiento de las primeras familias, se convirtieron en la Reserva Ecológica al sur – sureste de Puerto Madero. Es decir, se encuentra ubicado en los terrenos de la Reserva Ecológica. En forma paralela a la constitución legal de la Reserva en 1986, grupos de familias iniciaron su asentamiento en el margen sur. Durante ese mismo año vivían en la zona 30 familias, según testimonios de los propios habitantes. Ya en el 2003 el número había crecido a 250 familias (600 personas), según datos del censo oficial. Actualmente se calculan 400 familias (2000 personas) en una superficie de 2,5 hectáreas (4 según habitantes), delimitada por la Av. Costanera Sur, el depósito de autos, el terraplén de la nueva bicisenda de la Reserva y el Arroyo.

A diferencia de otras villas, Rodrigo Bueno está ubicada hacia el sur y en las afueras del centro comercial, al amparo de una barrera verde que la esconde del resto de la ciudad. En este caso no fue necesaria la construcción de un paredón para ocultarla como lo había hecho el último gobierno de facto en la Villa de Retiro. La barrera verde está formada por la Reserva Ecológica, los terrenos de la CDB, los de la Prefectura, la Escuela Nacional de Escultura Cárcova, y el Observatorio Naval. Se encuentra alejada de los servicios urbanos como escuelas y hospitales, y hasta hoy sólo dos líneas de colectivos llegan a la zona, que no tiene otros habitantes permanentes. El creciente interés inmobiliario en la zona, además del de organizaciones ambientalistas, ha promovido distintos métodos para la erradicación de sus habitantes.

Las características de exclusión, fragmentación y polarización social producto de la economía globalizada, tienen su correlato territorial en la franja costera de la CBA, pudiendo considerárselo como un “laboratorio” para el estudio de un fenómeno socio-territorial en el que conviven los mayores ganadores y perdedores del nuevo orden, siendo también este territorio el lugar donde se juegan los distintos conflictos de intereses en relación con la asignación de su destino, sea como área urbanizada o como espacio verde.

La visión de las organizaciones sociales

Organización y condiciones sociales

Hay dos organizaciones internas, cada una con su propio representante, aunque no existe aún un interlocutor legitimado ante los actores públicos, lo que dificulta la resolución del problema de ese hábitat. Según testimonio de los habitantes, el asentamiento cuenta con cuatro delegados por manzana todavía muy divididos. Sólo el 40% de sus moradores estarían documentados, mientras el resto son inmigrantes de países limítrofes. En su opinión, esta situación lleva a que muy pocos puedan votar en las elecciones gubernamentales y legislativas, transformándose de esta manera en sujetos de bajo interés para los funcionarios públicos.

Los habitantes difieren en cuanto a si deben radicarse, o aceptar la oferta del GCBA. Por otra parte, existen acusaciones sobre intentos de soborno a delegados de la villa por parte de IRSA, que es uno de los actores más interesados en la opción de erradicación.

Organizaciones no gubernamentales ecologistas

Por su parte, los diferentes grupos ecologistas también difieren en quiénes son el blanco de sus denuncias. La Asociación Civil Por la Reserva - Vecinos Autoconvocados, está contra la permanencia de la villa y contra la construcción del proyecto de IRSA. Su argumentación se basa en razones de orden ambiental. Respecto a los primeros señalan la contaminación del arroyo, consecuencia del desagüe cloacal, además de los efluvios provenientes del Polo Petroquímico Dock Sud. Esta asociación envió una nota a los diputados porteños para que no apoyen la iniciativa de radicación de la villa. Por otra parte, consideran que el proyecto de IRSA producirá un impacto ambiental en la Reserva.

Decreto 1247 del 25 de agosto del 2005 y procedimientos gubernamentales para la implementación de la erradicación

El decreto 1247/05, firmado por Jorge Telerman, en calidad de Secretario de Desarrollo Social, crea el “Programa de Recuperación de Terrenos de la Reserva Ecológica Costanera Sur”, con el objeto de lograr soluciones habitacionales que garanticen la desocupación del predio (art. 1). El problema es que los “beneficios” a los que pueden acceder los habitantes de la villa, no brindan ningún tipo de solución habitacional definitiva. Los habitantes pueden optar entre percibir :

• Un subsidio de $7.000 para personas solas, o $15.0000 para grupos familiares integrados por 2 personas, $20.0000 para grupos familiares de 4 personas, más $5000 por cada miembro adicional; o

• La posibilidad de recibir el crédito para vivienda que gestiona el Instituto de Vivienda de la Ciudad a través de la operatoria enmarcada en la ley N° 341.

Como el monto del subsidio es inferior al costo de un terreno en la ciudad (sin contar los materiales de construcción), se comprende que la política de viviendas del gobierno local es la de expulsar a ciudadanos (incluidos a los de nacionalidad extranjera y sus hijos argentinos y a los ciudadanos inmigrantes de otras provincias argentinas con años de residencia en la CBA).

Conclusiones y aportes al debate sobre los derechos económicos, sociales y culturales, a un medio ambiente sostenible, a la vivienda digna y al hábitat adecuado

La organización de las Naciones Unidas calcula que casi un 32% de la población mundial vive en villas miserias (United Nations, 2003). En ese contexto, la política del gobierno central y de los gobiernos locales ha sido de donar terrenos a las grandes empresas y corporaciones, mientras se muestran menos emprendedores con los sectores sociales más deprimidos. A mediados del siglo XX la población villera en la CBA era de aproximadamente 100.000 habitantes, es decir el 1% de su población total, cifra muy por debajo del promedio internacional. Este porcentaje fue creciendo a partir de los años ochenta y noventa pese a la implementación de legislaciones tendientes a resolver la situación (por ejemplo la Ley de Emergencia Habitacional Nº 148), proceso que se dio en concordancia con la tendencia internacional de asegurar la tenencia de la tierra a sus habitantes, evitar erradicaciones, y transformar las villas en barrios con infraestructura adecuada. Si bien el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA), a través de su Instituto de Vivienda (IVC), trabaja en ese sentido, no incluyó a la Villa Rodrigo Bueno en su Programa de Autogestión para la Vivienda, alegando que las tierras donde está asentada, son de la Reserva.

Mientras el reclamo ecologista de una reserva libre de villas es legítimo, la erradicación también resulta funcional a la conveniencia de IRSA como forma de asegurar sus futuras ganancias. Por otra parte, algunos grupos ecologistas también están en contra del emprendimiento inmobiliario de IRSA, ya que producirá un gran impacto ambiental y destruirá los frágiles ecosistemas de la Reserva.

La postura del GCBA es ambigua, ya que por un lado afirma que los terrenos serán recuperados para la reserva y, por otro, ha provisto a los habitantes de la villa de redes de agua potable, electricidad y cloacas en su momento. Además, al permitir, aunque “con reservas”, la construcción del emprendimiento de IRSA, el gobierno viola el artículo 8 del Estatuto Organizativo, por el cual se prioriza el cuidado de los ecosistemas naturales por sobre las urbanizaciones artificiales. La acción de los legisladores de la ciudad varía según ideologías y pertenencias partidarias. Algunos intentan sancionar una ley (2) para convertir el asentamiento en un barrio con infraestructura; otros reclaman contra IRSA y la Comisión de Vivienda de la Legislatura no se decide entre asentarlos y erradicarlos. Los actores más frágiles son los habitantes de la villa, quienes piensan y ocupan el territorio como lugar de existencia e interacción social. Sin embargo, poseen poca capacidad de negociación debido a su extrema condición de pobreza y al alto porcentaje de residentes extranjeros. Pese a todo siguen luchando por no ser excluidos territorialmente.

Propuestas para este caso:

En las ciudades del Tercer Mundo los fenómenos urbanos son mucho más complejos, pues no sólo se confronta el derecho a la ciudad, sino también la disyuntiva entre urbanización o preservación de espacios de valor patrimonial ambiental como es el caso de la Reserva Ecológica. Respecto a la villa Rodrigo Bueno podemos afirmar que la resolución del conflicto pasa por un trato equitativo de todos los ciudadanos, independiente de sus condiciones socioeconómicas. Sin embargo, es imprescindible una evaluación de aquellos grupos que necesariamente deben ser parte de las políticas sociales estatales.

Entendemos que por su localización y su configuración paisajística, los terrenos de la ex Ciudad Deportiva de La Boca, originalmente de propiedad fiscal, también tienen valor patrimonial ambiental, y en caso de realizarse el proyecto de urbanización de IRSA, se estarían restando espacios verdes que podrían ser de uso y disfrute público. Sin embargo, las posiciones ecologistas radicales no tienen cabida en términos de sustentabilidad urbana. Nuestra propuesta es que se recuperen los terrenos de la Villa Rodrigo Bueno como parte de la Reserva, y que la población sea asentada en una urbanización digna que ocupe parte de las 71 hectáreas que actualmente pretende explotar el sector privado. Se trataría de una forma de compensación al Estado y a la comunidad por el “plusvalor” obtenido mediante las operatorias de compra-venta. Hay que considerar que los bajos precios en la venta de terrenos estatales y la valorización de esos inmuebles, a través de la asignación de normativa urbanística garantizada por el Estado, ha beneficiado principalmente a los diferentes grupos de compradores. La figura jurídica-institucional puede ser la del Convenio Urbanístico, incorporada en la reforma del CPU del año 2000, aún vigente. Esta figura posibilita celebrar un acuerdo entre las organizaciones de la administración de la Ciudad o con otras organizaciones gubernamentales o particulares. Existen acuerdos de tipo general, relativos a cualquier sector de la ciudad, y los especiales, concernientes a la preservación del patrimonio artístico, arquitectónico y paisajístico, y/o a las áreas de desarrollo prioritario. De esta manera quedaría garantizada la preservación ambiental, uso público y disfrute de la Reserva Ecológica para todos los ciudadanos, mientras se estaría dando una solución habitacional a las 2000 personas de la Villa Rodrigo Bueno en una localización próxima y similar a la actual. Así también se haría viable la operación urbanística Santa María del Plata, pero con una distribución socio-territorial más heterogénea.