Diversifier les sources de financement et les modes de production du logement

Face à l’accroissement des populations en situation de précarité économique et de grande pauvreté, à l’insuffisance des dispositifs publics pour faire respecter le droit au logement, des partenaires locaux, des opérateurs sociaux, des associations et des habitants se sont mobilisés pour engager des projets d’habitat à partir d’une bonne connaissance des besoins des populations concernées.

Ces opérations se caractérisent par une grande diversité des formes d’habitat et des modes d’appropriation par rapport au modèle normalisé produit habituellement : petites opérations individuelles ou collectives, des modes d’occupation temporaire, des habitats meublés, en accession ou en locatif mais aussi mobilisation du parc privé par bail à plus long terme, gestion provisoire, sous-location avec acquisition à terme, système coopératifs.

A ces modalités très diverses de production d’un habitat adapté, correspond une diversité de systèmes de financement et une grande souplesse dans l’utilisation de ces financements. C’est la mobilisation d’autres partenaires financiers, tels que les collectivités locales ou régionales de plus en plus convaincues de l’urgence d’agir, c’est l’appel d’autres partenaires tels que les entreprises, les grandes institutions, associations caritatives, fondations qui drainent ce qu’on peut dénommer l’épargne solidaire.

Des dispositifs financiers d’appels à de tels fonds sont mis en place avec l’appui des banques (Société Civile Immobilière, Gestion de fonds privés avec une rentabilité plus faible que le marché...). Mais c’est aussi la capacité de mobiliser les habitants pour dégager des ressources même minimes, de créer des solidarités locales pour dégager les moyens de financer les projets, qui constitue l’épargne de proximité susceptible de jouer un rôle non négligeable sinon décisif dans la solvabilisation des familles voulant accéder à un logement.

Signalons, dans ce cadre, l’étude réalisée par ACT et SCIC AMO sur les "Les systèmes innovants de crédit d’accès au financement du logement par les ménages à faibles revenus en Asie" qui montre que face aux difficultés des gouvernements de dégager des ressources spécifiques pour le financement du logement, des systèmes de crédits innovants ont vu le jour dans le pays étudiés à partir d’approches collectives et locales, reposant en particulier sur la mobilisation de l’épargne populaire qui se révèle considérable. Elle a permis la mise en place de structures de crédit mutuel ou de coopératives de crédit qui ont soutenu les projets locaux.

Les projets d’habitat adapté par différents partenaires en Europe ont aussi modulé des aides pour assurer la solvabilité des familles : aides à l’investissement, au loyer, à la personne mais aussi l’octroi d’un terrain gratuit ou peu cher, fourniture de matériaux, auto-construction ou auto-réhabilitation. l’aide au financement de logements passe aussi par l’aide aux opérateurs sociaux ou aux habitants mettant en oeuvre ces projets qui se révèlent possibles par une forte mobilisation de partenaires locaux et le plus souvent l’existence d’un opérateur local, d’une association qui garantit la participation des habitants, les conditions de mise en oeuvre et la mobilisation des financements.

Il apparaît donc essentiel de partir de ces initiatives locales pour mieux appréhender les besoins diversifiés en logement, définir les différentes formes d’habitat dans leur conception, dans leur mode d’appropriation ou de gestion et pour évaluer les systèmes de financement les mieux adaptés à ces objectifs.

Mais cela ne signifie pas que les Etats doivent se désengager au profit des initiatives locales. Il leur appartient de consolider les systèmes de financement qui ont permis, jusqu’à présent, de réaliser des projets très localisés et très limités, alors que les populations à accueillir sont très importantes. Il importe aussi de valider cette mobilisation des ressources qui constituent l’épargne solidaire ou l’épargne de proximité, de la soutenir par des incitations fiscales par exemple et de réguler leur utilisation pour qu’elles soient bien utilisées pour le logement des populations jugées les plus prioritaires.

Cette action des Etats ne signifie pas une recentralisation de ces crédits, contraire aux démarches entreprises, mais peut se développer dans le cadre de contrats d’objectifs avec les collectivités locales, les partenaires et les habitants.

L’action doit aussi se maintenir par les aides directes, comme cela a été rappelé, mais aussi par des politiques globales sur l’ensemble du processus de production pour assurer un bon fonctionnement du marché du logement. L’enjeu majeur et, le plus difficile, est le contrôle du foncier par l’Etat ou les collectivités locales afin de garantir une diversité sociale dans les secteurs les plus spéculatifs. Mais d’autres actions doivent être menées sur la fourniture et choix des matériaux, les coûts de production et les systèmes de construction facilitant une maîtrise des prix de création de logements.

Il faut enfin favoriser la constitution de réseaux locaux permettant de démultiplier les initiatives locales, de mobiliser les ressources de proximité pour répondre aux besoins urgents en logement de populations de plus en plus nombreuses, faute de réponses adaptées.