La Bégude à Marseille

A compter de 1989, la cité de la Bégude (13è arrondissement de Marseille, dans les quartiers nord; 232 logements en 4 tours de R+9 à R+15)fait l’objet d’une réhabilitation "multi-facettes" visant à la désenclaver et à atténuer les dysfonctionnements graves dont elle pâtit depuis sa construction (1973).

1. L’association public-privé:

Un projet ambitieux -aux longs délais de concrétisation (5ans)- a été rendu possible par la coopération du gestionnaire (OPAC Sud ou Office public d’aménagement et de construction)et un organisme privé très motivé, la Maison de retraite voisine (Les Soléanes). Apport de capitaux privés (17 M de F, soit le tiers du coût global du projet)pour le réaménagement de l’un des bâtiments et la construction d’un foyer-restaurant. 2 sociétés sont créées: l’une de construction immobilière (SCI), l’autre, anonyme, pour la gestion. Juridiquement (cf. difficulté rencontrée par le partenaire privé pour des emprunts concernant un bien qui ne lui appartient pas), l’opération a nécessité un montage en 3 volets: bail emphytéotique de 50 ans pour les 5 niveaux de bâtiment affectés à la maison de retraite; bail à construction de 50 ans pour le foyer-restaurant (accessible en partie aux habitants du quartier, particulièrement les étudiants)construit sur un terrain de l’OPAC; bail emphytéotique de 50 ans pour l’aménagement par l’OPAC d’espaces extérieurs sur un terrain des Soléanes. Le reste des interventions sur la cité (réhabilitation du bâti et des espaces extérieurs (deux fois 17 M de F)sont répartis entre l’OPAC, les collectivités locales et l’Etat (au titre, en particulier, de Banlieue 89).

2. La transformation d’usage:

Démolition partielle de l’un des bâtiments par écrêtements de 5 étages: 4 des restants accueillent l’extension de la maison de retraite, les 2 autres sont destinés aux locataires âgés de l’OPAC (ils pourront bénéficier des équipements de la maison de retraite qui leur apportera des services au terme d’une convention à signer avec une structure associative mise en place par l’OPAC)

3. L’écrêtement de bâtiments: 2 d’entre eux sont concernés (12 niveaux en tout). La solution démolition-reconstruction aurait engendré un surcoût de 40 %; le choix définitif, sur fonds propres de l’Office, se justifie sur une construction de bonne qualité. 4. La restructuration de logements: division de grands logements en unités plus réduites à destination d’étudiants et de jeunes couples (cf. proximité d’un pôle technologique et d’une faculté). De grands appartements, réalisés par jumelage de 2 unités, avec accès indépendants, entendent répondre aux besoins de certaines familles très nombreuses: des logements évolutifs à terme dès que la taille de la famille diminue;

5. La démarche architecturale et urbaine: rattachement de la cité au reste de la ville; recomposition de la dalle centrale; transparences créées sous les immeubles pour une plus grande fluidité au niveau des rez-de-chaussée; aménagement de zones de verdure, d’un cheminement vers le métro proche et des bords de la rivière voisine enfin mis en valeur et transformés en promenade.