Les Bourses d’achats collectifs d’immeubles à Bruxelles

A l’origine du projet

En 1995, les élus de la Ville de Bruxelles (Collège des Bourgmestre et Échevins) se donnent l’ambitieux objectif de revitaliser le centre historique de la Ville, un territoire d’environ 450 hectares. A cette fin, il met en place une équipe spécifique, composée d’une petite dizaine d’urbanistes, architecte, historiens d’art, ingénieur, juriste, appelée la Délégation au développement du Pentagone, en raison de la forme de ce centre historique. Aujourd’hui, cette équipe a changé de nom, il s’agit de la Délégation au développement durable de la Ville.

En 1995, on comptait plus de 34 hectares d’immeubles vides et de terrains en friches, ce qui représentait plus de 10% de la surface bâtie. A l’époque, les entreprises ont de plus en plus de mal d’occuper leurs sites urbains érigés sur un modèle ancien ; les problèmes d’accessibilité sont une autre raison de quitter ces locaux, d’étroites artères menant jusqu’au centre ville. Cela représente une trentaine de sites désaffectés et pourtant encore en très bon état, dont certains ont de grandes qualités architecturales.

En signant la Charte d’Aalborg, la Ville de Bruxelles adhère en 1996 aux principes de développement durable urbain. Les grands principes de l’action de revitalisation doivent répondre à ces nouveaux enjeux : respecter l’identité urbaine de Bruxelles (notamment ses gabarits historiques), veiller à la mixité des fonctions et à la mixité sociale. Enfin, la Délégation au Développement du Pentagone va s’attacher à développer une méthode transversale de travail, à faire participer les acteurs de terrain et à recueillir les avis et revendications des personnes concernées.

Plusieurs collaborateurs de la Délégation en charge de cette revitalisation ont eu une expérience de vie en communauté et l’équipe développe une idée tout à fait originale pour résoudre l’abandon des immeubles industriels: la Bourse d’achat collectif d’immeubles. Le principe en est simple : il consiste à regrouper des candidats acquéreurs particuliers à la recherche d’un espace de dimension variable, pour un logement, un local d’entreprise, un atelier d’artiste, une association,… en vue d’acheter conjointement un immeuble de grandes dimensions.

Illustrations :

Le projet « CôtéKaNal », une ancienne brasserie reconvertie en un bureau d’architecture et une vingtaine de logements par la suite de l’achat collectif organisé en 1997 par la Délégation au développement du Pentagone, de la Ville de Bruxelles.

Objectifs et enjeux

1 Recycler des grands bâtiments vides (pour la plupart, des sites industriels) dans une optique de développement d’un urbanisme doux, un travail de cicatrisation urbaine, qui table sur la valorisation maximale de ce qui existe.

2 Revaloriser les quartiers du centre ville qui connaissent une dépréciation culturelle ; les ‘contrats de quartier’ sont un des outils de cette revitalisation urbaine.

3 promouvoir la mixité des fonctions urbaines. Ces bâtiments ne sont pas à convertir uniquement en logements, mais aussi en petits espaces bureaux, voire en surfaces commerciales.

Déroulement du projet

La mise en place de Bourses d’achat collectif

Marie Demanet, Coordinatrice de la Délégation au développement durable de la Ville, la structure initiatrice du projet (à l’époque l’équipe se nommait la Délégation au développement du Pentagone), nous explique : {Le premier travail de la Délégation au développement du Pentagone a été de réaliser un inventaire des bâtiments vides. Pour cela, nous avons utilisé les fichiers de consommation d’eau et d’électricité dont nous avons croisé les résultats pour identifier l’inoccupation de ces bâtiments. Nous avons aussi consulté la liste des «locaux vacants pour entreprises» que tient la Société de développement régional de Bruxelles (SDRB).

Ensuite, on a pris contact avec les propriétaires des grands biens industriels vacants depuis longtemps et on leur a demandé s’ils acceptaient qu’on les aide à revendre leurs biens via un nouveau mécanisme, la Bourse d’achat collectif, en précisant que cela demanderait plus de temps qu’une vente habituelle. On leur a demandé de fixer leur prix, pour pouvoir l’annoncer.

Lors de la première édition de la Bourse d’achat collectif en 1996, on avait proposé 7 à 8 bâtiments (sites). Les gens sont venus en masse, via le bouche-à-oreille. Nous avons organisé cette rencontre dans un lieu emblématique de la Ville de Bruxelles, la Bourse de commerce. On attendait 30 personnes et il y en a eu 400 ! Ce soir-là, on avait invité un notaire, un architecte, un urbaniste, un banquier et un responsable de la ville de Bruxelles pour expliquer comment procéder à ce système particulier d’achat collectif.

Le notaire a, par exemple, expliqué comment acheter en indivision ou en copropriété, ou comment calculer des quotités, ou comment acheter si c’était une société qui était mise en vente. L’architecte a montré comment procéder pour rationaliser les travaux, l’urbaniste a expliqué ce qui était possible en terme d’affectation du sol. Le Banquier a examiné les difficultés et donné des conseils pour faire un emprunt hypothécaire dans ces conditions.

Ensuite, le public a été invité d’une part à visualiser les sites à vendre.

Lors des éditions suivantes, le public a été invité à visiter également les sites proposés à la vente ainsi que des immeubles ayant fait l’objet d’une rénovation intéressante, à titre exemplatif.

Après six mois de cette première expérience, nous avons conçu un VADE MECUM de l’achat collectif, vendu à prix coûtant. Nous l’avons tiré sur plusieurs années à 4000 exemplaires, et ce guide a permis que des personnes puissent monter leurs projets, même sans nous.

La Délégation au développement du Pentagone a donc proposé annuellement des manifestations qui permettent aux candidats acquéreurs potentiels de se rencontrer et de prendre connaissance des sites à vendre. Elle a conclu avec les propriétaires intéressés par la vente une option d’achat de environ 5 mois, gratuite et cessible au groupe. Ensuite, la Délégation a organisé des réunions selon les besoins avec le ou les groupes en formation pour initier le processus de projet et suivre l’évolution du travail. Elle a aussi complété éventuellement le groupe avec les demandes qui lui parvenaient. Quand le projet était mûr, l’option d’achat était cédée au groupe.

La dimension d’implication active des candidats acquéreur est forte :

Marie Demanet insiste sur cet aspect, au cœur du projet : Ce procédé demande énormément d’investissement en temps pour le montage du projet aux participants-candidats acquéreurs. Plus le groupe est nombreux plus cela prend du temps, parce que les discussions sont plus complexes pour arriver à prendre des décisions. La question du partage des lots constitue notamment un travail important. Notre Vade Mecum propose des astuces pour créer une cohésion de groupe et indique les difficultés des différentes étapes du travail.

Les gens se sont fort investis dans les lieux et beaucoup ont fait une bonne partie des travaux eux-mêmes, sauf le gros œuvre.

Ici, le mécanisme d’implication des futurs acquéreurs dans un projet commun est très important et de nombreux efforts d’intégration dans ces quartiers souvent défavorisés sont prévus. L’important investissement des futurs occupants des lieux crée une dynamique dans des quartiers isolés ou difficiles et crée des liens sociaux qui vont se répercuter sur la vie de quartier. Dans un grand nombre de projets, des espaces communs sont créés (salles polyvalentes, jardins collectifs, terrasses communes en toiture,… des fêtes, avant travaux, ont ouvert les lieux au voisinage….

De plus, dans plusieurs projets, le groupe d’acquéreurs a choisi d’apporter une réflexion qualitative supplémentaire, rendue possible par l’économie d’échelle du projet, qui soit est d’ordre écologique, soit revêt un aspect social ou d’organisation : recours à des énergies respectueuses de l’environnement, l’installation d’une toiture verte, jardins communs, d’autres projets ont consacré une place importante à des moyens de transport alternatifs (peu de parkings mais des emplacements vélos) …

Données pratiques :

Échelle territoriale : Bruxelles (le Pentagone)

Public cible : Le public de la Bourse d’achat collectif est diversifié, notamment en terme de groupes d’âge et de capacité financière, mais il se caractérise par un niveau d’instruction élevé et dispose d’un certain capital temps. Il trouve un réel avantage à habiter en ville. Le logement est la première motivation, mais de nombreuses demandes portent sur des lots mixtes logement / atelier ou lieu de travail.

Acteurs du projet : L’Administration de la Ville de Bruxelles qui a joué un rôle de ‘passeur’, avec une aide ‘à la carte’ pour les groupes, y compris pour remonter le moral des futurs acheteurs, leur trouver des solutions, leur faire rencontrer des architectes.

Durée actuelle : 1996 à 2006

Résultats actuels : 8 immeubles sur les 30 ont été acquis via la ‘Bourse d’achat collectif’. La Bourse favorise la rénovation douce des immeubles, plutôt que la démolition-reconstruction ce qui, outre la préservation du patrimoine et des caractères urbains, présente l’avantage de chantiers peu perturbants pour l’environnement et limite la consommation d’énergie et le gaspillage de matériaux que sont les déchets de construction. La Bourse d’achat collectif, créée dans une période d’émergence de la mode des lofts, lui doit une partie de son succès, mais la difficulté de trouver en Région bruxelloise un logement à un prix raisonnable a certainement été déterminante. Cependant, l’achat collectif, qui constitue ce que les Français appellent ‘l’autopromotion’ reste marginale dans le contexte de la promotion immobilière des lofts.

Si ce type d’action ne se déroule plus à Bruxelles aujourd’hui, c’est tout à la fois par manque de grandes surfaces bâties inhabitées à vendre, mais aussi parce que l’engouement pour ce type de logement (lofts) a rendu les promoteurs immobiliers peu enclins à laisser passer une occasion de proposer ces lofts ‘clés sur porte’ plutôt que de permettre aux habitants de réaliser de l’autopromotion / achat collectif.

Sources de financement : Les particuliers ayant acquis ces bâtiments.

10 Principes de Bonne Gouvernance

10 Questions ont ensuite été posées lors de cet entretien pour mieux comprendre comment cette expérience peut s’approcher des principes de Bonne Gouvernance énoncés par {l’Alliance pour un monde responsable, pluriel et solidaire en juin 2001 in «Les principes de la gouvernance au XXIe siècle» et ce afin d’échanger ces pratiques avec celles du Congo en matière d’habitat et de gestion des déchets.

1-Se fonder sur une approche territoriale et le principe de subsidiarité active

Au départ, la Délégation au développement du Pentagone (Ville de Bruxelles) a lancé ce processus car elle avait observé un problème récurrent lié à une catégorie spécifique d’immeubles vides situés dans ce quartier urbain à revitaliser.

Il s’agit ici d’une certaine forme de ‘démembrement’ urbain avec la mise sur pied de petits projets « démocratiques » pour lesquels on a mis en place les conditions de faisabilité pour les gens. Le fondement de notre travail a été la participation et l’échange entre candidats acquéreurs.

2-Instituer un dialogue au sein de communautés plurielles

Les personnes impliquées dans ce projet constituaient un panel très diversifié : flamands et francophones d’origines diverses avec une véritable mixité culturelle. La constante de ce public était la disponibilité intellectuelle ; il s’agit d’une classe moyenne comprenant aussi des fonctionnaires ou des architectes. Tout ce travail a été un travail de partage et de dialogue. Sans dialogue, cela ne pouvait pas marcher. Cela a commencé lors des visites de nouveaux sites, c’était déjà un moment de rencontre et d’échange, notamment avec les personnes qui avaient déjà rénové un loft.

Les groupes d’acquéreurs ont veillé à la ‘communautarisation’ du lieu, à en faire aussi un espace de fête.

3-Gérer les ressources naturelles et remettre l’économie à sa juste place

La plupart des projets ont été créés avec une dimension de développement durable : des toitures vertes, des citernes d’eau de pluie, des panneaux solaires, un espace vélos, etc. Quasi tous les groupes d’acquéreurs ont organisé une fête dans ces immeubles acquis en copropriété. Ce système a favorisé la dimension participative ou d’autopromotion pour des personnes ayant parfois de faibles budgets.

4-Se fonder sur une éthique universelle de responsabilité

Certains groupes ont créé une solidarité interne entre les acquéreurs plus ou moins fortunés. Ceux qui ont réalisé les premiers immeubles étaient conscients des enjeux liés à l’action de revitalisation des quartiers moins favorisés. Nous avons toujours expliqué aux gens les dimensions plus macroéconomiques du processus, notamment la question de la revitalisation des quartiers dans le centre historique de Bruxelles.

5-Définir un cycle d’élaboration de décision et contrôler les politiques publiques

Nous avons énormément été sollicités par les gens et il y a eu de nombreuses répercussions de tout ceci dans la presse. Nous n’avons pas réalisé de bilan récent de cette action, mais je continue à faire des visites de certains avec des professionnels de la revitalisation urbaine (environ tous les deux mois) et je continue de cette manière à suivre ces projets.

Cette expérience a entraîné tout un mouvement de mode des lofts à Bruxelles, qui a été récupérée par la promotion immobilière.

6-Organiser la coopération et les synergies entre acteurs

Nous avons déjà parlé des synergies que nous favorisions entre habitants d’immeubles, y compris entre immeubles différents. De nombreux professionnels du développement urbain se sont intéressés à ce processus : les jeunes architectes, les écoles ou universités d’architecture et d’urbanisme, les municipalités de nombreuses villes françaises ou hollandaises. Ainsi, nous avons été invités à participer à un réseau d’échange d’expériences européen Urbact.

7-Concevoir des dispositifs cohérents avec les objectifs poursuivis

En réalité, la conception de ce processus a été très intuitive, mais le bilan a montré combien finalement tout le dispositif avait été très cohérent. Les gens ont construit un projet de société en réfléchissant ensemble. Mais le succès a lancé les promoteurs immobiliers sur ce type de biens (les lofts). Si bien qu’aujourd’hui, ce n’est plus possible d’acquérir ce type d’espaces dans Bruxelles selon le processus que nous avions élaboré.

8-Maîtriser les flux d’échange des sociétés entre elles et avec la biosphère

A la Ville de Bruxelles, en tant que Délégation au développement du Pentagone, puis au développement durable de la Ville, nous avions et avons conscience des questions liées au développement durable mais pas encore il y a 12 ans liées aux urgences climatiques.

9-Gérer la durée et savoir se projeter dans le temps

Une bonne expérience en entraîne une autre. Notre capacité à réaliser des projets participatifs nous mène aujourd’hui vers de nouveaux projets, par exemple nous avons réalisé récemment un travail de création d’un ‘îlot écologique pilote’ dans une perspective de quartiers durables, avec des actions de sensibilisation aux défis écologiques (isolation, compost, etc.) et la création de dynamiques de voisinage à l’intérieur de cet îlot.

10-De la légalité à la légitimité de l’utilité, des valeurs, des méthodes

Il est nécessaire de revaloriser la vie en ville, il faut conforter et développer l’habitat dans un milieu urbain mixte, a forte valeur culturelle et œuvrer pour en développer les qualités environnementales (par exemple promouvoir les transports en commun et l’usage du vélos). La dimension sociale est aussi une valeur à promouvoir, elle s’inscrit dans un processus de sensibilisation au développement durable.