Les enjeux urbains des prix fonciers et immobiliers

La ville est le siège de mécanismes économiques complexes entre des mécanismes de marché, des règles de droit et des modes de gouvernance collective. On ne se trouve jamais en face de jeux purs de marché, mais bien devant des comportements d’acteurs diversifiés poursuivant des objectifs concurrents sur un même espace. Ces jeux d’acteurs ont pour support commun la disposition du terrain, du foncier, dont le prix n’est pas seulement fonction de l’offre et de la demande mais également des règles et des normes qui s’y appliquent: en milieu urbain ou périurbain, la valeur d’un terrain réside dans la valeur des droits qui y sont attachés, droits d’usage de différentes natures, droit de construire, droit de vendre librement etc . On peut rêver d’un monde urbain dépourvu de toute règle, norme, contrainte sur les usages des terrains, mais on conçoit bien qu’un tel espace conduirait à des absurdités en termes d’organisation de l’espace, de desserte par les équipements, et bien sûr d’efficacité économique.

Walras indiquait déjà que le libre marché des terrains, par les mécanismes de monopole et la captation de rente, conduirait à une perte d’efficacité économique et, dans un contexte d’ensemble d’une économie de marché, suggérait une solution radicale, la nationalisation des terres… La mise en œuvre de politiques publiques s’impose, sous diverses formes, que nous introduirons par la suite, réglementaire, financière, fiscale, de façon à tenter d’assurer une certaine compatibilité entre efficacité économique et équité redistributive, tout en permettant de poursuivre des objectifs urbanistiques et environnementaux ( on dirait aujourd’hui développement durable) Une première observation, qui n’est pas spécifique à la France, conduit à insister sur l’importance des mécanismes économiques dans les formes du développement urbain, et leur faible maîtrise par les collectivités publiques , sauf quelques cas très particuliers. En dépit d’une panoplie d’outils d’intervention considérable, on constate que « les marchés » ont un poids chaque jour plus important par rapport aux choix effectués par les collectivités publiques. Le paradigme antérieur de la planification urbaine est aujourd’hui largement remis en cause, dans un environnement économique lui-même radicalement modifié.

La deuxième remarque à trait à l’importance du facteur foncier dans l’évolution du développement urbain. De quelques points au début du siècle, la part du foncier dans le coût global des immeubles construits, qu’il s’agisse de logements, de bureaux ou d’autre constructions, ne cesse de s’élever, jusqu’à dépasser la moitié du coût global dans les grandes agglomérations. Ce point mérite donc que l’on s’arrête un instant sur la relation qui s’établit entre les marchés fonciers et les marchés immobiliers.

On doit enfin remarquer que les marchés immobiliers sont à la fois de plus en plus en plus volatils et de plus en plus l’objet de « bulles » spéculatives, sans lien raisonnable avec les « fondamentaux » de l’économie. Mais on doit noter que cette notion de " fondamentaux » , comme celle de " bulle " présente un caractère conventionnel.

Cette volatilité des marchés immobiliers, et par voie de conséquence des marchés fonciers, pose un redoutable problème dans la maîtrise des politiques urbaines, qui ne prennent précisément leur sens que dans le moyen et le long terme.

Ces éléments conduisent naturellement à nous interroger sur les outils de politique foncière, en suggérant, à partir notamment des pratiques de certains pays voisins, quelques orientations possibles pour améliorer l’efficience du système actuellement en oeuvre.

www.ambafrance-cn.org/IMG/pdf/Les_enjeux_urbains_des_prix_fonciers_et_immobiliers.pdf