Les droits de l’occupant « sans droit ni titre »

Les squatters aussi ont des droits. Le propriétaire qui veut expulser les occupants irréguliers de son terrain ou de son logement le découvre à ses dépens. D’ailleurs, il arrive que certains de ces occupants soient de bonne foi, de faux propriétaires signant parfois un faux bail pour percevoir de vrais loyers. Et ce n’est pas au propriétaire de se faire justice lui-même.

Le contrat de bail traduit un accord de volonté entre le propriétaire et le tiers1. Il confère à son titulaire le bénéfice d’un véritable droit d’occupation qui l’autorise à jouir de la chose. Le propriétaire ne bénéficie plus que du droit de percevoir les fruits produits par le bien (les loyers), et du droit d’en disposer (le vendre)2.

Le droit du preneur à bail est devenu, au terme d’une évolution législative fluctuante3, un droit très protégé4. Des lois spéciales lui ont progressivement reconnu d’importantes prérogatives. Le droit à l’occupation d’un immeuble, distinct du droit de propriété sur l’immeuble, a fait l’objet d’une véritable réglementation, les rapports entre bailleurs et locataires étant régis de plus en plus étroitement. Alors qu’auparavant, les inégalités se mesuraient par la propriété5, il semble qu’elles transparaissent désormais au travers des modalités d’occupation, de jouissance d’un logement, d’un local ou d’un immeuble.

Une importante innovation a été la reconnaissance du caractère fondamental du droit au logement. Dans un premier temps, la loi du 8 juillet 1989 a affirmé l’existence de ce droit pour les locaux à usage d’habitation, ou à usage mixte d’habitation et professionnel6. Ensuite, le législateur a décidé que la garantie de ce droit constituait un véritable devoir de solidarité pour l’ensemble de la Nation7. Enfin, le Conseil constitutionnel a reconnu que ” La possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent était un objectif de valeur constitutionnelle “8.

Droit au logement

Plusieurs principes en résultent : toute personne doit avoir le libre choix de son mode d’habitation ; l’équilibre doit être assuré dans la détermination des droits et des obligations respectifs des preneurs et des bailleurs. Enfin, il incombe aux collectivités publiques de prévoir l’attribution de certaines aides en vue de permettre l’accession à un logement9. Le caractère social du droit au logement est ainsi reconnu.

Cet objectif social est louable. Il répond au souci d’éviter d’éventuels abus de la part des propriétaires. Il s’agit en effet de mettre les locataires à l’abri d’une ” instabilité d’occupation ” due à la suprématie du droit de propriété.

Mais l’affirmation d’un droit au logement a pu aussi être à l’origine de certaines dérives. Car cela ne revient-il pas, en effet, à reconnaître l’existence d’un droit à l’occupation ? Accorder des prérogatives importantes aux occupants d’un immeuble risque de mener à un autre déséquilibre tout aussi contestable… Un conflit pourrait émerger entre le droit de propriété et le droit à l’occupation. Cela risque d’engendrer des situations dans lesquelles le propriétaire se trouve démuni face à l’occupation de ses locaux.

Le propriétaire peut rencontrer certaines difficultés dans le cadre d’une occupation régulière de ses locaux. Il peut notamment se voir opposer une législation rigoureuse en matière de reprise de ses biens. Ces difficultés ont une origine légale. Elles résultent de la politique législative préconisée en matière de bail. L’affirmation d’un ” droit au logement ” en matière de baux à usage d’habitation va dans ce sens.

Mais de plus en plus fréquemment, le propriétaire doit faire face à une occupation irrégulière de ses locaux, ou occupation sans droit ni titre10. Ce phénomène surprend par sa nouveauté et par son ampleur. Il laisse également perplexe face au vide législatif qui l’entoure11. Il constitue en effet une situation de fait, à laquelle il est nécessaire de reconnaître des conséquences juridiques12.

C’est pourquoi il convient de s’interroger sur les éventuels moyens d’endiguer ce qui tend à devenir un véritable phénomène de société. Cela nécessite de cerner les situations susceptibles de caractériser une occupation sans droit ni titre. Mais selon quels critères ? L’occupation sans droit ni titre est-elle constitutive d’une véritable notion ?

Des situations très diverses peuvent justifier une telle qualification. Il semble donc difficile, a priori, de trouver une unité derrière le phénomène d’occupation sans droit ni titre. Pourtant, la détermination de critères communs présenterait des avantages incontestables. Elle permettrait de conférer à la matière une cohérence qui semble lui faire défaut. La multiplicité des situations de fait ne peut exclure l’unité de la qualification juridique.

Une telle démarche révélerait également l’originalité du phénomène. Il serait plus facile de comprendre les raisons de l’inefficacité des principes régissant les rapports entre bailleurs et preneurs, appliqués à une occupation sans droit ni titre…

Enfin, l’affirmation de la spécificité de l’occupation sans droit ni titre mettrait en évidence la nécessité d’adapter l’arsenal juridique à cette nouvelle catégorie d’occupants. Elle justifierait la mise en place de règles particulières adaptées à la nouveauté de la situation.

La recherche de critères communs, propres à la qualification d’occupation sans droit ni titre, présente donc de nombreux avantages. Mais elle constitue une tâche complexe. En effet, il y a, dans le secteur du logement, un aspect politique indéniable qui rend délicate toute prise de position trop énergique, en faveur soit des propriétaires, soit des occupants… Ainsi, pour une partie de la doctrine, ” le squat devient, pour certaines organisations politiciennes, un instrument de justice sociale destiné à corriger ce qu’elles considèrent être des inégalités, au regard de ce que la loi du 6 juillet 1989 appelle le droit au logement “13.

Deux intérêts contradictoires se trouvent donc en conflit. D’une part, il faut assurer la possibilité, pour toute personne, de bénéficier du droit au logement, ou plus largement, d’un droit à l’occupation, auquel la loi reconnaît un caractère fondamental.

Mais d’autre part, il est difficile d’obliger les propriétaires à jouer un rôle social qui ne leur incombe pas. Certes, réglementer leurs relations avec les occupants de leur immeuble permet d’éviter les abus. Mais, la propriété privée doit-elle devenir un instrument de justice sociale ?

L’unification de la matière de l’occupation sans droit ni titre constitue une tâche complexe. Mais cela permettra, dans un premier temps, de mettre en évidence les critères propres à la qualification d’occupation sans droit ni titre. Dans un second temps, les incidences juridiques d’une telle qualification seront observées.

Le critère matériel : l’occupation d’un local

La seule intention d’occuper un local ne permet pas de caractériser une occupation sans droit ni titre. L’occupation doit être effective. Mais deux cas de figure bien précis doivent être distingués : l’occupant sans droit ni titre peut en premier lieu disposer à l’origine d’un droit ou d’un titre autorisant la jouissance du bien. La situation dégénère en occupation sans droit ni titre lorsque l’occupant se maintient dans les lieux, malgré la résiliation ou l’absence de renouvellement de son contrat.

En deuxième lieu, il n’y a jamais eu de droit ou de titre à l’origine de l’occupation. Lors de son entrée dans les lieux, l’occupant ne disposait d’aucune autorisation du propriétaire. Dès l’origine, l’occupation est illégitime. L’occupant est ordinairement qualifié de squatter…14

L’occupation devenue illégale

Le bail exerce un rôle économique et social important, car il permet de dissocier, d’une part, la jouissance octroyée au preneur, et, d’autre part, la propriété en vertu de laquelle le bailleur perçoit un loyer.

Le statut des baux a connu une diversification sans précédent au xxe siècle, si bien que les dispositions du Code civil consacrées au ” louage de chose “, demeurées quasiment inchangées depuis 1804, ne jouent plus aujourd’hui qu’un rôle supplétif15. En effet, de nombreux statuts particuliers ont émergé en fonction de la destination de l’immeuble16, avec le souci constant de conférer au preneur une forte protection.

Ainsi, en ce qui concerne les baux à usage d’habitation, la loi du 1er septembre 1948 a prévu que l’expiration du bail ne mettait pas fin à l’occupation des lieux. Elle a donc institué un ” droit au maintien dans les lieux “, qui prend le relais du contrat expiré17. Ce droit constitue un titre légal d’occupation faisant contrepoids au droit de propriété. Il est donc opposable au propriétaire.

De même, la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, rompant avec la philosophie libérale de la loi Méhaignerie de 1986, accorde une forte protection au locataire. Celle-ci se traduit par la reconnaissance d’un droit au renouvellement à l’expiration du bail initial. Elle est également confortée par une conception restrictive du congé délivré par le bailleur : celui-ci doit désormais être ” justifié ” et ” motivé “18.

Il semble donc difficile que la situation légale d’un preneur puisse dégénerer en occupation illégale. Pourtant, dans certaines hypothèses limitativement prévues par la loi, l’occupant qui se maintient dans les locaux sera assimilé à un occupant sans droit ni titre.

C’est le cas si, après résiliation de plein droit ou résiliation judiciaire du bail, les locaux ne sont pas libérés par le preneur et restitués aussitôt au bailleur. L’occupation à partir de la date à laquelle le bail a pris fin n’a plus aucun fondement conventionnel. De plus, elle ne peut en trouver un dans la loi : elle est illégitime19. L’occupation sans droit ni titre peut donc se substituer à un bail à usage d’habitation. Le locataire est en effet tenu de quitter les locaux dans plusieurs cas de figure.

Pour toutes les situations encore soumises à la loi du 1er septembre 1948, l’expiration du bail ne met pas systématiquement fin au droit à l’occupation des lieux20. Dans cette hypothèse, la loi, par faveur pour le locataire, a institué un droit au maintien dans les lieux, qui prend le relais du contrat de bail expiré. L’occupant ne peut donc pas être assimilé à un occupant sans droit ni titre, dès lors qu’il se maintient dans les lieux en vertu d’une disposition légale. Ce droit au maintien dans les lieux comporte néanmoins certaines limites.

Ainsi, dans des cas prévus par la loi, le propriétaire peut invoquer une cause précise, l’autorisant à exercer son droit de reprise. C’est le cas s’il doit réaliser des travaux de construction, reconstruction ou surélévation21. Toutefois, de simples travaux d’amélioration du confort de l’immeuble justifient également une reprise22.

Le propriétaire peut également exercer son droit de reprise sur l’immeuble pour y fixer son habitation ou celle de sa famille23. Cela peut s’accompagner d’une offre de relogement faite au locataire.

Si le propriétaire exerce son droit de reprise, ou lors de l’expiration d’un bail de sortie de la loi de 1948, le locataire est tenu de quitter les locaux. A défaut, il deviendrait un occupant sans droit ni titre.

Cette qualification peut également être retenue après la délivrance d’un congé, dans l’hypothèse d’un bail régi par la loi du 6 juillet 1989. Le législateur de 1989 a manifesté la volonté ” d’organiser par la loi l’équilibre des droits et obligations des bailleurs et locataires ” et ” d’assurer le droit au logement pour tous “24. Et il a adopté une conception très restrictive des possibilités de congé délivré par le bailleur25.

De même, les demandes de résiliation de bail formées par le propriétaire, soit sur le fondement de l’article 1184 du Code civil, soit en vertu d’une clause résolutoire de plein droit, sont souvent rejetées par les juges. Ces derniers ont en effet une conception très large des obligations du locataire, et préfèrent, à une solution définitive, octroyer des délais de grâce.

Cependant, si la résiliation d’un bail est prononcée, ou si un congé est valablement délivré par le bailleur, le locataire est tenu de quitter les locaux. A défaut, il deviendrait un occupant sans droit ni titre.

L’occupation illégale dès l’origine

Certains occupants d’un local sont assimilés, dès leur entrée dans les locaux, à des occupants sans droit ni titre. Il s’agit des squatters. Cependant, là aussi deux situations sont à distinguer.

Le squatter a pu pénétrer dans les locaux par la force. Cet agissement est constitutif d’une véritable voie de fait, à savoir une atteinte grave à la propriété privée se traduisant par une occupation temporaire ou définitive d’un local privé26. Ces squatters sont définis comme étant des personnes sans abri occupant illégalement un logement vacant ou destiné à la démolition27. De plus en plus fréquemment, des personnes s’installent dans des locaux par effraction, profitant de l’absence plus ou moins prolongée des habitants de l’appartement. Ils y demeurent ensuite jusqu’au prononcé de leur expulsion.

L’occupation sans droit ni titre peut également résulter d’une ” squattérisation involontaire “. Contrairement à l’hypothèse précédente, l’occupant ne sait pas qu’il s’est introduit irrégulièrement dans les locaux, car il ignore l’origine frauduleuse de son contrat de bail.

Des personnes de bonne foi peuvent en effet être abusées par des individus qui se font passer pour des bailleurs ou leurs mandataires, et leur proposent des contrats de location apparemment réguliers. Ces personnes deviennent alors, au regard de la loi, de véritables occupants sans droit ni titre28. Ils sont assimilés à des squatters puisqu’ils n’ont jamais bénéficié d’un titre locatif régulier, malgré leur bonne foi. Cette position peut paraître sévère, mais elle est justifiée par la volonté de protéger les propriétaires contre les atteintes à leur droit. Ces derniers peuvent ainsi bénéficier de modalités d’expulsion plus énergiques. Cependant, la bonne foi des occupants n’est pas totalement ignorée. Elle leur permet en effet d’être exonérés de toute responsabilité pénale, dès lors qu’ils sont susceptibles d’invoquer la théorie de l’erreur sur le droit29. A ce titre, ils ne peuvent être reconnus coupables d’une infraction pénale telle que le délit de violation de domicile, ni se voir appliquer la sanction prévue par l’article 226-4 du Code pénal30. En revanche, ils encourent l’expulsion…

La qualification d’occupation sans droit ni titre peut donc avoir des origines très diverses. Elle répond pourtant à certains critères communs. Ainsi, elle se manifeste toujours par une occupation matérielle du local. C’est-à-dire que l’occupant doit y être véritablement installé. Une simple intention ne serait donc pas constitutive d’une occupation sans droit ni titre.

En revanche, la seule présence d’objets laissés par l’occupant dans le local permet de caractériser une occupation31. Car cela constitue la manifestation matérielle de la jouissance du bien. Ce qui importe, en définitive, c’est que le propriétaire ne soit plus libre de jouir lui-même du bien ou d’en conférer la jouissance à un tiers, en raison de la maîtrise matérielle de l’occupant sur ce bien.

Mais ce critère matériel, s’il est indispensable, ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une occupation sans droit ni titre. Un deuxième critère légal est requis pour une telle qualification : c’est l’absence de titre autorisant la jouissance du bien.

Le critère légal : l’absence de droit ou de titre

Plusieurs situations permettent de justifier la jouissance d’un local par un tiers. Dès lors que celui-ci est titulaire d’un titre, d’origine légale ou contractuelle, son occupation est régulière. La présence d’un titre constitue donc un élément essentiel en matière de jouissance d’un bien immobilier. Il s’agit donc de caractériser une absence de droit ou de titre. Puis on envisagera le cas particulier du propriétaire occupant irrégulièrement son local.

Plusieurs situations sont totalement incompatibles avec l’existence d’un titre, condition requise pour la jouissance régulière d’un bien immobilier. Cela renvoie en partie aux situations de fait susceptibles de générer une occupation sans droit ni titre, déjà évoquées.

Ces cas sont les suivants :

• une voie de fait, à l’origine de l’entrée en jouissance des locaux, est la manifestation la plus évidente d’une absence de titre ;

• la résiliation ou l’expiration du contrat de bail initial, valable à l’origine, conduisent également à une absence de titre pour l’ancien preneur qui reste dans les lieux, et devient de ce fait un occupant sans droit ni titre ;

• la nullité d’un titre, prononcée en raison de son origine frauduleuse, aboutit à une absence de titre, malgré la bonne foi de l’occupant ;

• enfin, il a été jugé que la tolérance par le propriétaire de la jouissance de son bien n’était pas constitutive d’un titre. Les bénéficiaires de cette tolérance sont donc assimilés à des occupants sans droit ni titre32, le titre étant en effet entendu strictement par les juges.

La présence de ces éléments permet donc de caractériser une occupation sans droit ni titre. Une difficulté peut toutefois se présenter pour apprécier l’absence de droit ou de titre, lorsque le propriétaire occupe lui-même, mais de manière irrégulière, son local…

Le cas particulier du propriétaire

Le propriétaire peut certes disposer de son bien, en percevoir les fruits et en jouir. Mais il peut aussi renoncer à jouir personnellement du bien et conférer cette prérogative à un tiers. Il arrive cependant que malgré cette dissociation, le propriétaire continue à jouir de la chose. Son droit de jouissance entre alors en conflit avec le droit conféré au preneur par le contrat de bail. C’est pourquoi son occupation est irrégulière. Le propriétaire dispose d’un titre, mais son occupation est illégale. Peut-il être assimilé à un occupant sans droit ni titre ?

La réponse est délicate en raison de la contradiction entre, d’une part, les fortes prérogatives reconnues au propriétaire, et, d’autre part, la protection accordée aux preneurs.

Deux conceptions sont possibles. Théoriquement, le droit de propriété est distinct du droit de jouissance sur le bien. La propriété ne constitue pas nécessairement un titre d’occupation. Il semblerait donc possible d’assimiler le propriétaire à un occupant sans droit ni titre. Puisqu’il a conféré à un tiers la jouissance de son bien par le biais d’un contrat, il est tenu de respecter son engagement. Il ne peut plus se prévaloir d’un droit à l’occupation du bien. S’il se maintenait dans les locaux, son occupation serait donc irrégulière. Les modalités d’exécution propres à une occupation sans droit ni titre devraient alors pouvoir être appliquées.

Cette conception n’a pourtant pas été retenue par les juges33. Certes, ils reconnaissent la distinction entre droit de propriété sur le bien, et droit à l’occupation du bien. Mais ils se refusent à assimiler le propriétaire à un occupant sans droit ni titre. Ils qualifient l’occupation du local par le propriétaire de manquement à son obligation de délivrance, mentionnée à l’article 1719-1° du Code civil. Et ils appliquent alors à ce manquement la règle posée par l’article 1142 du Code civil, en vertu de laquelle toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur. On ne peut donc pas expulser le propriétaire du local, mais simplement le condamner à indemniser le préjudice subi par le preneur.

L’absence de droit ou de titre qui permette de justifier l’occupation d’un local caractérise donc une situation irrégulière. Il convient maintenant d’en voir les incidences juridiques.

Un occupant sans droit ni titre crée de nombreuses difficultés au propriétaire de l’immeuble. Le particularisme de telles situations de fait s’accommode mal, en effet, des règles applicables aux situations juridiques constituées par les occupations régulières d’un local. Il y a là un vide juridique et le propriétaire des locaux se trouve démuni. L’occupant sans droit ni titre ” se situe délibérément en marge de la loi, protégé curieusement par l’absence d’une législation spécifique à la matière, bénéficiant d’une zone de non-droit qui s’avère être un redoutable handicap pour le bailleur, privé par la force, de la disposition de ses biens “34.

Spécificité des rapports entre le propriétaire et l’occupant

Les règles qui s’appliquent aux relations entre bailleurs et preneurs sont inadaptées à la spécificité d’une occupation sans droit ni titre. Le propriétaire ne peut, dans ce cas, être tenu aux obligations propres à un bailleur35. De même, l’occupant sans droit ni titre ne peut voir sa responsabilité engagée que sur les fondements de la responsabilité de droit commun. Les règles propres au locataire lui sont inapplicables36.

La jurisprudence reconnaît donc le particularisme de cette situation, en refusant de lui appliquer les règles du contrat de bail. Ce particularisme transparaît notamment au niveau de la contrepartie pécuniaire qui doit être, théoriquement, versée par l’occupant sans droit ni titre au profit du propriétaire.

Indemnité d’occupation

Le contrat de louage constitue une mise à disposition d’un local consentie moyennant le prix de la jouissance37. En matière d’occupation légale, la contrepartie pécuniaire est qualifiée de loyer ou de fermage38. Afin de reconnaître la spécificité de l’occupation sans droit ni titre, une qualification différente a été retenue. Il s’agit de ” l’indemnité d’occupation “. C’est une somme d’argent versée par l’occupant en contrepartie de la jouissance d’un local. Sa nature juridique semble donc proche, a priori, de celle d’un loyer.

La réalité est cependant beaucoup plus complexe. L’indemnité d’occupation est en effet susceptible d’être réclamée dans plusieurs cas de figure bien distincts.

Elle peut, d’une part, être exigée dans le cadre d’une situation légale et être versée en contrepartie d’un droit au maintien dans les lieux39. Elle peut également être demandée dans l’hypothèse de la jouissance exclusive d’un bien indivis40.

Mais elle peut, d’autre part, être due par un occupant sans droit ni titre. Or, selon l’origine de l’occupation du local, la nature juridique de l’indemnité d’occupation variera. Réclamée au bénéficiaire d’une situation légale, l’indemnité d’occupation aura simplement vocation compenser l’absence de loyer normalement dû au propriétaire, en contrepartie de la jouissance des locaux.

En revanche, réclamée à un occupant sans droit ni titre, l’indemnité d’occupation aura une nature mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire41. Elle constituera la contrepartie pécuniaire à la jouissance du local. Mais elle permettra également la réparation du préjudice subi par le propriétaire en raison de l’occupation irrégulière de son local42. Elle sera alors qualifiée ” d’indemnité d’occupation de droit commun “, et l’évaluation de son montant sera laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond.

En raison de ce double objectif, le montant de l’indemnité d’occupation réclamée à un occupant sans droit ni titre sera bien souvent supérieur à celui de la valeur locative. Il doit en effet permettre d’indemniser le propriétaire pour le préjudice subi. Mais des dommages et intérêts supplémentaires43 ne pourront être réclamés à l’occupant, en raison de sa faute quasi-délictuelle. A moins que le propriétaire justifie d’un fondement distinct de celui ayant motivé l’octroi d’une indemnité d’occupation.

La réclamation d’une indemnité d’occupation à un occupant sans droit ni titre va donc dans le sens de la reconnaissance du particularisme de cette situation de fait. La qualification spécifique ” d’indemnité d’occupation de droit commun ” retenue par les juges, et l’affirmation de sa nature juridique mixte révèlent la volonté d’adopter des mesures propres à une telle situation. La situation de fait constituée par une occupation sans droit ni titre ne peut plus être juridiquement ignorée. Tenus d’une obligation de juger, même dans l’hypothèse du silence de la loi44, les juges dessinent progressivement les contours d’une nouvelle définition des rapports entre propriétaires et occupants. Ils essaient ainsi de pallier l’absence de dispositions spéciales à laquelle se heurtent les propriétaires.

Pourtant, l’existence de l’occupation sans droit ni titre est reconnue dans un domaine bien précis, celui des procédures civiles d’exécution…

L’amorce d’une reconnaissance législative

Le versement d’une indemnité d’occupation doit permettre, en théorie45, de compenser la perte de jouissance du local et de réparer le préjudice subi par le propriétaire. Mais il semble légitime que le propriétaire ait la possibilité de mettre un terme à la jouissance irrégulière de son bien. Pour y parvenir, il devra bien souvent avoir recours à l’expulsion. C’est-à-dire ” à faire sortir, si nécessaire par la force, les occupants et leurs biens d’un lieu où ils se trouvent sans droit “46 avec des modalités différentes selon que l’occupant sans droit ni titre est entré régulièrement dans les lieux, ou par voie de fait.

L’expulsion d’un occupant entré régulièrement

L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre disposant, à l’origine d’un titre régulier ou d’un droit de jouissance, ne peut être effectuée que dans les conditions prévues par la loi du 9 juillet 1991, et le décret du 31 juillet 199247. Dans un souci constant de protection des occupants, les modalités d’expulsion sont entourées de nombreuses précautions. Ainsi, l’occupant sans droit ni titre peut bénéficier de certains sursis à exécution des décisions ordonnant son expulsion.

L’article 62 alinéa 1 de la loi de 1991, prévoit un délai de carence de deux mois entre la signification du commandement et l’expulsion48. Et l’alinéa 2 prévoit un sursis en raison d’une exceptionnelle dureté, du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques. Ce délai permet de proroger pour une durée n’excédant pas trois mois le délai précédent. De plus, les articles 613-1 et 613-2 du Code de la construction et de l’habitation instituent un délai, d’une durée minimale de trois mois et maximale de trois ans, pour permettre le relogement de l’occupant.

Cependant, si l’occupant ne pouvait pas bénéficier des sursis précédents, un délai de grâce pourrait lui être accordé. Ces délais, prévus par l’article 1244-1 du Code civil, sont fonction de la situation du débiteur et des besoins du créancier ; leur durée ne saurait être supérieure à deux ans.

Enfin, l’article 613-3 du Code de la construction et de l’habitation institue un sursis légal à l’expulsion en période hivernale. Dès lors que le relogement des intéressés ne peut pas être assuré dans des conditions respectant les besoins de la famille et son unité, l’occupant ne peut être délogé du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante.

De nombreux délais ont donc été prévus afin que l’expulsion s’effectue dans les meilleures conditions possibles pour l’occupant. L’objectif était d’éviter, dans la mesure du possible, que la décision d’expulsion jette les occupants dans une situation dramatique et socialement inacceptable. La loi tente de trouver un équilibre entre les exigences du propriétaire et celles de l’occupant. Elle a donc dû reconnaître la spécificité d’une occupation sans droit ni titre résultant d’une voie de fait.

L’expulsion d’un occupant entré par voie de fait

Le législateur a écarté certaines dispositions précédentes, jugées inadaptées au cas d’un occupant sans droit ni titre entré dans les locaux par voie de fait. Ce qui l’a amené à reconnaître l’existence juridique de ces situations de fait. Le développement des occupations résultant d’une voie de fait surprend en effet par son ampleur et par la violence de ses manifestations. Il n’est donc plus possible de nier leur existence, et de laisser les propriétaires démunis face à une telle situation.

Plusieurs solutions spécifiques peuvent donc être proposées au propriétaire. L’occupation sans droit ni titre résultant d’une voie de fait peut d’abord constituer une infraction pénale, le délit de violation de domicile49. Si celle-ci est très rapidement constatée, le propriétaire peut mettre en œuvre la procédure du flagrant délit visée par les articles 53 et suivants du Code de procédure pénale. L’autorité administrative peut alors procéder à l’expulsion du squatter sans titre exécutoire, sur réquisition du propriétaire des locaux investis, dans un délai de quarante-huit heures50. Mais le propriétaire a très peu de temps pour envisager un tel recours.

Par ailleurs, les locaux occupés ne constituent pas toujours le domicile du propriétaire. C’est pourquoi la jurisprudence exige divers critères pour la qualification de domicile. La violation de domicile s’entend de l’introduction dans la demeure d’un tiers (Crim. 15 février 1955, Bull. crim. n° 106), qu’elle soit permanente ou temporaire (Crim. 28 janvier 1958, Bull. crim. n° 94).

Il s’agit non seulement du lieu où la personne a son principal établissement, mais encore de celui, qu’elle y habite ou non, où elle a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux (Crim. 9 août 1989, Dr. pén. 1990, 45, voir note). Le domicile implique donc nécessairement une notion concrète d’habitabilité, sans laquelle ce lieu ne serait qu’une adresse (Versailles, 9 octobre 1992, GP 1993, 1, somm. 52).

Ainsi, si le local est vide de toute occupation, la qualification de violation de domicile ne peut pas être retenue (Versailles 31 janvier 1995, GP 10-12 mars 1996). Il en va de même d’un atelier dépourvu des équipements nécessaires à une occupation effective (Crim. 17 octobre 1995, Bull. crim. n° 310) ou d’une maison en construction (Crim. Rev. sc. crim. 1993, 121, obs. F. Boulan). En revanche, le délit de violation de domicile peut être invoqué si l’appartement est loué en meublé (Crim. 27 mai 1957, Bull. crim. n° 434), même s’il est momentanément inoccupé en raison de travaux devant y être effectués (Crim. 24 mars 1985, Bull. crim. n° 158).

En définitive, un local inhabité et vide de tout mobilier ou matériel, que nul n’a manifesté la volonté d’occuper, fût-ce passagèrement, par un acte quelconque de prise de possession, ne saurait être assimilé à un domicile51. Pour ces différentes raisons, la procédure du flagrant délit ne sera que rarement mise en œuvre52.

Le législateur a donc été amené à proposer d’autres solutions au propriétaire. Il a supprimé certains sursis à exécution prévus par la loi du 9 juillet 1991 et par les articles 613-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. En présence d’un occupant entré dans les locaux par voie de fait53, le délai de carence instauré par l’article 62 alinéa 1 de la loi du 9 juillet 1991, et le sursis légal à l’expulsion en période hivernale prévu par l’article 613-3 du CCH, sont susceptibles d’être supprimés54. Le juge a toutefois la possibilité d’accorder un délai quand l’expulsion aurait pour l’occupant des conséquences d’une exceptionnelle dureté55.

En définitive, le législateur commence à reconnaître des conséquences juridiques spécifiques à l’occupation sans droit ni titre. Les mesures prises demeurent toutefois très timides. Il serait sans doute opportun d’admettre la spécificité de l’occupation irrégulière, et de l’assortir de sanctions efficaces.

En présence d’une occupation sans droit ni titre, il faudrait donc se préoccuper, outre le souci d’indemnisation du propriétaire, de lui permettre de procéder à une expulsion rapide. Le principal préjudice résultant d’une telle situation de fait, tient en effet à la jouissance irrégulière du local. Il convient donc de prévoir la possibilité d’y mettre fin le plus rapidement possible, sans entraver les démarches engagées par le propriétaire par l’instauration de nombreux délais.

La difficulté à légiférer résulte de l’impact politique de telles mesures. Il est difficile de trouver un équilibre entre les prérogatives du propriétaire et la reconnaissance d’un droit à l’occupation. Mais le contexte économique et social a considérablement évolué. Le problème aujourd’hui n’est plus la pénurie de logements, mais l’insolvabilité des demandeurs de logements confrontés à une offre locative trop chère56.

En raison de sa dimension sociale, le phénomène de l’occupation sans droit ni titre fait peur. Il n’est plus possible de l’ignorer. Une fois de plus, le fait vient provoquer le droit.

Or, entre l’affirmation du caractère ” inviolable et sacré ” du droit de propriété, et la reconnaissance d’une valeur constitutionnelle au droit au logement, la marge est étroite.