Projet de logement social privé : les SCI « Ensemble, offrir un toit » Territoires

Origines du projet

C’est en 1985, dans un contexte de pénurie d’offres de logements sociaux, que le réseau associatif « Un Toit pour Tous/Services pour l’Habitat » , qui voulait se doter d’un outil de mobilisation du parc privé pour les populations les plus démunies, a créé l’AIVS (Agence Immobilière à Vocation Sociale) Territoires. Ce nouvel outil s’est inscrit ainsi au sein d’un pôle immobilier associatif plus large nommé Services pour l’Habitat qui comprend la SARL HA UES (maîtrise d’ouvrage des opérations d’acquisition-amélioration financées en PLATS) et la SARL Hôtel Social (captation de patrimoine pouvant servir à des projets d’habitat spécifique : résidences sociales, hôtels meublés…).

A partir de ses compétences en matière de prospection, d’assistance aux propriétaires, d’études et de réalisations, l’association Territoires s’est engagée, dans le cadre du Plan Départemental pour le Logement des populations Défavorisées en Isère (PALDI), à développer une offre de logements adaptée aux besoins des plus démunis. Pour satisfaire cet objectif, le parc immobilier privé s’est avéré être un territoire d’intervention primordial. Aussi, certains propriétaires peuvent décider d’affecter un logement inoccupé à des personnes ou familles en difficulté afin de les aider à se réinsérer dans la société ou de leur permettre de passer des caps financiers difficiles tout en conservant des conditions de vie normales.

Afin d’accroître le nombre de logements privés offerts pour un usage social, une action identique peut être menée à plusieurs, en se groupant pour acquérir l’appartement à mettre en location. La constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) est un cadre juridique adapté à une telle action de solidarité.

En effet, ce type de société a pour objet d’acquérir, de rénover et de louer à des personnes en difficulté un logement dans un immeuble ordinaire, dans la durée et avec une finalité d’aide à la réinsertion.

La constitution d’une SCI peut donc être une démarche de solidarité mais n’impliquant pas un dessaisissement de son patrimoine à terme. Certes, le capital investi, pratiquement immobilisé pour les 12-15 ans à venir, est faiblement valorisé. Il existe cependant des possibilités de sortie anticipée, en cas de besoin.

Méthodes et dispositifs

La constitution en SCI permet donc de créer du logement social dans le parc privé et cela dans le but de favoriser l’investissement privé dans le logement social, de limiter le volume de l’investissement individuel, de mener une action solidaire avec l’appui des pouvoirs publics tout en réalisant un bilan patrimonial raisonnable. En effet, ce type de société permet aux propriétaires d’obtenir de la part de l’Etat des subventions de remise en état et aux normes et de bénéficier d’une défiscalisation des revenus locatifs et de diverses garanties de revenu et de conservation du patrimoine.

Principes de fonctionnement

La première étape est la constitution de la SCI débouchant sur la mise à disposition du logement. Dès que le total des engagements (à partir de 1 500 € par associé) permet de monter une opération, Territoires recherche un logement à rénover en diffus. Une fois le logement identifié (montage de l’opération, travaux à engager, demande d’accord pour les subventions), la SCI peut être constituée et un gérant nommé. Le capital de la SCI correspond à environ 60 à 80% de la valeur d’achat du logement. Un emprunt assure le complément de l’investissement. Une série de subventions couvre les travaux de réhabilitation et de mise aux normes. Pour la constitution d’une SCI, il faut 150 à 300 parts sociales à 150 €, chaque associé contribue pour dix parts au moins et tous doivent s’accorder sur le régime de la Société.

L’étape suivante concerne le fonctionnement de la SCI. Une fois celle-ci constituée et le logement attribué, le remboursement de l’emprunt et les diverses autres charges sont couverts par le loyer dont le montant est réglementé (environ 3,50 €/m² mensuel) et largement couvert par l’APL. L’objectif comptable est l’équilibre de la SCI pendant la durée de son fonctionnement (12-15 ans).

Il n’y a donc pratiquement ni revenu distribué ni appels de fonds. La gestion locative adaptée est assurée par Territoires tout le long de l’existence de la SCI. En cas de départ d’un des associés, les parts de celui-ci peuvent être rachetées soit par les associés eux-mêmes, soit par un repreneur que l’associé vendeur aura proposé et qui aura été accepté par l’Assemblée Générale.

Cette AG se tient annuellement et a pour autres fonctions de faire le point sur la situation de la SCI (présentation des bilans d’exploitation et fiscal, des prévisions et de l’affectation des résultats) et sur celle du locataire. La dernière étape survient 12 ou 15 ans plus tard, lorsque prend fin la SCI. Sur décision de l’Assemblée Générale, soit le logement est revendu aux conditions du marché et le capital investi rendu disponible aux sociétaires, soit l’expérience est poursuivie.

Evaluation et perspectives

A ce jour, cinq SCI ont été mises en place sur la région grenobloise et une sixième est en cours de création. D’autres projets sont également envisagés. En effet, des SCI avec d’autres modes de gestion (apports et capital réguliers) pourraient être constituées, ainsi que des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) qui ont également pour objet l’acquisition et la gestion d’immeubles locatifs, mais qui présentent l’avantage de pouvoir faire publiquement appel à l’épargne.

Néanmoins, pour que ces projets puissent être développés, il est indispensable d’en faire la promotion auprès des acteurs susceptibles d’être concernés.

Enfin, une action politique est à engager pour que ces biens immobiliers soient exemptés de l’impôt sur la fortune, ce qui aurait un effet incitateur sur les éventuels propriétaires.

Un exemple de réalisation

• Achat d’un appartement T5, 53 357 €, assez dégradé, situation juridique complexe (indivision, dont une personne sous tutelle), en vente depuis trois ans.

• Subventions pour travaux à hauteur de 12 196 €. Travaux (chauffage au gaz, électricité, sanitaires, sols) réalisés par l’entreprise d’insertion EIR.

• Location : engagement pour dix ans ; attribution dans la liste des demandes de la ville ; les caractéristiques du logement et de l’attributaire permettent l’allocation logement (APL).

• Gestion locative effectuée par l’AIVS Territoires.