Etude sur le processus d’appropriation et de valorisation foncière à Godomey-Togoudo, un quartier de Cotonou

Contexte

L’étude porte sur le foncier et la vie associative dans le village de Togoudo. L’objectif de l’étude est d’analyser la manière dont les différents acteurs interviennent par rapport à la valorisation du foncier, afin de mener une réflexion sur des acteurs locaux et les filières foncières dans lesquelles ils sont impliqués. Cette réflexion devait aborder la question de l’émergence de nouveaux espaces de confrontation et de négociation entre les habitants et les pouvoirs publics. L’étude a été réalisée par le CEDA (Centre pour l’environnement et le développement en Afrique), une ONG internationale qui a son siège à Cotonou au Bénin.

En effet, Togoudo est un village en cours d’urbanisation rapide, situé à environ 15 km du centre-ville de Cotonou. Il se présente actuellement comme une série de quartiers en cours d’aménagement par les habitants autour de l’ancien noyau.

Récit

La méthodologie de l’étude comporte la cartographie de la zone, des enquêtes qualitatives et l’analyse des données collectées.

En 1981, l’occupation de l’espace du village était très faible (cf. cartes au 1/5000 et au 1/25000). Aujourd’hui, cet espace est largement modifié avec une apparition de nombreuses maisons d’habitation.

Le choix des quartiers a été fait en tenant compte de :

- l’existence de parcelles appropriées et habitées ;

- la présence de membres des familles héritières des portions de terre ;

- l’existence d’associations ;

- la connaissance fortuite de quelques habitants rencontrés sur place.

Le choix des enquêtés a tenu compte des types de propriétaires (héritiers, acquéreurs de parcelles, locataires) avec un système qui utilise à la fois le choix au hasard et le choix raisonné.

Les données recueillies proviennent de l’observation directe, des entretiens semi-directifs sur les lieux où les habitants ont été rencontrés. Cette approche novatrice permet de placer l’enquêté au centre des débats, ce qui le valorise et lui permet de se mettre plus en confiance.

Il n’y a eu ni questionnaire structuré, ni guide d’entretien pour la collecte des informations. Les enquêteurs utilisés pour la collecte ont un niveau intellectuel élevé (maîtrise au moins).

Les données collectées ont été analysées en tenant compte des connaissances générales de l’équipe sur des questions foncières et des démarches habituelles, suivies par différentes catégories sociales dans la ville pour construire un logement. De cette analyse, il ressort que malgré des divergences entre propriétaires coutumiers, ils sont solidaires face à ce qu’ils considèrent comme une spoliation par l’Etat, depuis les années 60, avec la tentative de désigner les terrains pour la construction d’un lycée agricole et un nouvel aéroport. Certains de ces propriétaires ont vendu à des acquéreurs, certains des notables politiques y ont établi des titres fonciers. D’autres propriétaires ont vendu en faisant un morcellement préalable par un géomètre privé, donnant l’impression d’une zone déjà lotie.

Une association de développement local, (type de structure active dans les luttes politiques qui ont précédé les changements politiques de 1990) qui se donne comme tâche de défendre les nouveaux et les anciens propriétaires, se trouve dominée par une des ethnies réclamant la primo-occupation de la zone. L’association vise à empêcher des appropriations abusives par des fonctionnaires ou autres personnes bien placées. Tout en défendant les propriétaires, elle milite pour l’attribution des espaces pour des services publics et pour les activités économiques. Elle contribue aussi au renforcement des déséquilibres spatiaux de la ville et la discrimination entre nantis, moins nantis et pauvres. Même s’il existe des volontés techniques et politiques de mieux maîtriser ou mieux orienter l’appropriation du foncier, il semble peu vraisemblable qu’il y aura un appui populaire pour des mesures techniques nécessaires.

Leçons à tirer

L’étude permet de tirer les leçons suivantes :

- les questions foncières restent et demeurent cruciales pour la maîtrise de la ville ;

- très peu de gens construisent de façon définitive avant d’avoir la sécurité foncière ;

- les mécanismes de maîtrise du foncier mis en place dans les années 60-70 (plan directeur, plan d’urbanisme) n’ont pu être appliqués faute de stratégie d’intervention de l’Etat en matière foncière, faute de volonté politique, et face à l’appropriation illicite par des classes moyennes liées au pouvoir de l’Etat ;

- le rôle de l’Etat est réduit à autoriser et à superviser les lotissements-remembrements qui sont à la charge des nouveaux propriétaires ; ce rôle de supervision laisse des opportunités très fréquentes pour des appropriations illicites par des agents de l’Etat occupant des places stratégiques et pour leurs alliés ;

- les lois du marché gèrent mal l’urbanisation et la croissance de la ville. Entre autres, elles tendent à rejeter progressivement les propriétaires démunis de plus en plus loin du lieu d’emploi ;

- la cohabitation entre les "nantis", dont la plupart ont un titre foncier, et les plus démunis qui sont obligés de s’aligner sur les limites des premiers afin de se trouver une petite garantie d’une éventuelle déconvenue. Mais cette solution n’est pas toujours la meilleure étant donné que l’on ne peut prévoir d’où peut commencer le tracé des voies.

- dans ce type de situation, il n’y a pas de provisions pour des activités économiques, d’où un problème pour les opérateurs économiques et les habitants ;

- la spéculation sur le foncier n’encourage pas des interventions privées concertées pour aménager la zone (manque de pré-financement pour exécuter des activités, par exemple le lotissement préalable par une ou plusieurs collectivités avant de vendre les parcelles).